办案体会之黄某车库买卖纠纷案

案情简介

1999年，黄某向杭州某房产开发商购买了一套商品房，同时订购了一个地下车库（7号）。后由于黄某有5000元车库款未按约交付，开发商依合同约定的权利将该车库另行出售，但没有通知黄某。后黄某要求开发商交付7号车库，开发商将另一车库（21号）交与黄某。黄某不予接受，但自2003年使用至2006年起诉。多次协商未果，黄某以开发商未交付约定的独立的7号车库为由向法院提起诉讼。由于《车库认购协议》上约定的标的物为“地下车库一个”，黄某认为开发商应当交付一间独立分割的地下车库，否则即违约。

办案思路及心得

作为开发商的代理人，我们提出答辩：黄某逾期付款违约在先，开发商将7号车库另行出售有合同可依；开发商没有设计建造独立的地下车库，现有的独立车库系业主自行分隔，与开发商无关。庭审中，黄某代理律师以开发商出售了规划中并不存在的独立车库为由，变更诉讼请求，要求开发商承担欺诈的民事责任，给予黄某双倍赔偿。显然，本案的焦点已转化为：认购协议中约定的是一间独立的地下车库还是地下车库中的一个车位。如果是独立车库，那么开发商就涉嫌欺诈，应承担双倍赔偿的责任；如果是地下车位，那么开发商更换另一车位给黄某并无不当。为此，我们将抗辩重点放在了独立的地下车库与地下车位的区别上。我们提出，双方签订的《车库认购协议》中将“7号车位”写成“7号车库”纯粹是工作人员用语不规范所致，应当认定为“车位”。理由如下： 1、按照民间通常习惯， 人们一般将地上车位称为“车位”，而将地下车库的车位都称为“车库”，工作人员并非法律、建筑专业人员，用语不规范情有可原。严格地讲，该协议中表述的“车库”并非是工作人员真实意思表示，应该依习惯解释为“车位”。 2、被告在出售地下车位时，根本就没有独立分割的所谓“车库”可供出售，所有的车位出让协议上都是写的“×号车库”，所以并不存在原告所购“车库”与其他业主所购“车位”有何不同。现在地下车库中存在的所谓“车库”系业主自行垒砌而成，这样的“车库”共有7间，分4处呈不规则分布，墙体和卷闸门用材、造型、规格和颜色均有不同，显然不是被告统一建设而成。3、协议约定的价款是当时地下车位的市场价，而独立分割的车库价款则远高于该价格。所以，根据公平原则和诚实信用原则，被告售予原告的“车库”应当认定为地下车库中的车位。另外，我们还强调该认购协议已由双方的事实行为予以变更。

裁判结果

法院采纳了我们的抗辩意见，认为标的物约定不明确，依通常理解和当时市场价格推理应当是地下车位，且该协议已经变更，黄某亦接收并实际使用21号车库近三年，开发商的行为不存在欺诈。据此，驳回了黄某的诉讼请求。